车位性质决定了权属方,香港(Hong Kong)一小区地库有肆二十一个车位闲置

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小区业主1266户,私家车保有量超过800辆,地下车库仅有549个车位,停车缺口客观存在。日前,多位浦东大华珐朵公馆业主来电反映,小区车位常年不足,希望开发商开放售楼处楼下49个闲置停车位。开发商则称,售楼处与小区分属两家物业管理,几次就价格进行协商无法达成一致。事实上,售楼处下地下车位属于单独审批的商业用地附属车位,并不在市住建委新通知的范围内。

目前住宅小区汽车停车位产权归属模式:

随着城市汽车保有量持续攀升,小区停车位短缺的问题也日益凸显。因为产权不清晰,小区停车位之争时有发生,那么,小区路面和地下停车位到底是归业主还是归开发商呢?物业是否有权在公共用地上划停车位收费呢?就此,相关人士进行了调查。

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1、非营业性停车位:

①属国家政府部门出资建设的人防停车位(地下);

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②产权属小区业主所有的公共停车位(露天停车位、室内停车位、架空层停车位、地下停车位);

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③因缓解小区停车难占用绿化等公共场地临时规划的停车位;

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随着城市汽车保有量持续攀升,小区停车位短缺的问题也日益凸显。因为产权不清晰,小区停车位之争时有发生,那么,小区路面和地下停车位到底是归业主还是归开发商呢?物业是否有权在公共用地上划停车位收费呢?就此,相关人士进行了调查。和包头装修网一起来看看吧!

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图说:售楼处的地下车库,保安人员架设铁马隔离栏,小区业主不可在此区域停车。戴天骄

2、营业性停车位:

①由开发商在规划指标外投资建设的,产权归属开发商的营业性停车位(室内停车位、架空层停车位、地下停车位);

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注明:现有关政策规定营业性的机械立体停车位也不可以出售,开发商只可以按照相关规定出租,因为机械立体停车位不能明确划分具体产权位子和面积,而且涉及到后期的维护保养费用,到时候开发商售完本区域楼盘后撤出,也不可能对所售机械停车位进行终身保修保养,这部分的维保费用也会造成很大的纠纷问题。

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根据相关规定商品住宅价格构成包括:(一)成本:即1.征地费及拆迁安置补偿费;2.勘察设计及前期工程费;3.住宅建筑、安装工程费;4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费;5.管理费;6.贷款利息。因此,建筑区划内,规划用于停放汽车的地上车位和地下车位,如果车位面积已被计入业主公摊面积中,则归小区全体业主所有;如果车位面积没有被计入小区业主公摊面积中,则属于开发商所有,开发商通过出售、附赠、出租等方式,将所有权或使用权有限转让给业主。

     
小区所有的汽车停车位都可以要求开发商提供产权证明文件或到政府相关部门核实停车位产权归属,那些属于国家或全体业主所有的非营业性停车位绝对不可以擅自出售或变相长期租赁。
所以业主购买小区汽车停车位请务必要看清购买合同上该停车位的产权性质、具体的位置和面积、车位的价格;购买车位时要求开发商提供正规的房产销售发票,在购买车位的合同上注明所购买的车位产权属于营业性停车位,享有独立的产权,可以备案办理产权证。

注:凡不能提供合法的产权手续、所签合同上写明该车位长期出租或与房产相同年限出租的,都属于无产权不应对外销售的汽车停车位!【要知道业主购买的自行车车库么也是有产权证本本的哦

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­ 距离小区最近的停车点在800米外

              相关法律法规对于小区汽车停车位的政策规定

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《金坛市物业管理办法》
对停车位出售、出租的规定条款之链接

第七十二条
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠等方式约定。

     
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库。

     
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

  在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

第七十三条
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,应当在前期物业服务合同中约定或由业主大会(业主大会授权的业主委员会)决定使用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条
在物业管理区域内属于全体业主共有的车库车位、道路、场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定或根据业主大会(业主大会授权的业主委员会)决定交纳汽车停放费,汽车停放收益属全体业主所有。

  物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的政府指导价,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

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  物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第七十五条
业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费,但合同约定的除外。

  业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

第七十六条
物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

  人民防空工程平时用作停车位的,其停放费、租金的收取及其支出、使用管理等,按照有关规定执行。


《金坛市物业管理办法》对停车位违法行为的处罚条款链接

第九十九条
违反本办法第七十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本办法第七十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

第一百条
违反本办法第七十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

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一位难求的停车位

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对于大华珐朵公馆业主来说,停车难已经是一个不争的事实。小区业主吕小姐说,地下车库总计549个泊位,去年已全部售出,整个小区的私家车保有量则超过800,有着近250个车位的缺口。记者在小区内看到,除了一条相对宽阔的主路外,其他通道弯曲狭窄,地面无法停放车辆。小区外的成山路上,开发商所在的售楼中心,原本提供了39个地面公共车位,晚间专门供业主停车,但伴随周边地铁建设,这一区域如今正在开挖,短期内这一停车点已无法使用。

                      关于住宅小区汽车停车位的费用及收益分配

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《金坛市城区住宅小区机动车辆停放收费标准》链接

《关于进一步明确市区住宅小区人防工程车辆停放服务收费管理的通知》链接

《关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》链接

《关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》政策解读之链接

《常州市住宅小区停车场标价牌》链接

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①人防停车位属于非营业性停车位,具体收费标准及涨幅度由业主大会授权的业委会按相关程序确定;按照常州相关规定人防车位包月收费基准价100元;按照金坛区相关政策规定对人防停车位的收费归类不明晰,人防停车位基准价是按室内停车位包月收费基准价150元;对于将小区人防停车位出租的应扣除缴纳给民防局的【平时使用人防工程有偿使用费】,其他部分按照有关规定执行:《金坛市物业管理办法》第七十五条规定执行。

②常州市对于非营业性公共室内停车位包月基准价100元,室外停车位包月基准价120元,机械非营业性停车位包月基准价150元;金坛区对于非营业性停车位收费标准没有明确的归类,统一都是按室内停车位包月基准价150元,室外停车位包月基准价80元;具体收费标准及涨幅度由业主大会授权的业委会按相关程序确定。

③常州市对于小区室内营业性配套停车位按包月基准价200元,机械营业性配套停车位包月基准价150元;金坛区对于小区营业性汽车停车位收费标准没有明确归类,统一都是按室内停车位包月基准价150元,具体收费标准及涨幅度由当地物价管理部门审核公布。

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④汽车停放服务包月收费基准价(包括车位租赁费和汽车停放公共服务费),住宅小区停车场实行刷卡出入管理的,停车场经营管理单位应当为停车人免费配置1张出入卡(营业性配套车位的出入卡费用由产权所有者支付),其制卡成本可从汽车停放服务费中列支,不得再向停车人收取押金等费用。停车人因遗失、损坏需要重新办卡的,可按制作成本收取工本费。

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致亲亲家园小区热心业主,共同提升小区文明环境,与时俱进一起努力共创美好温馨家园!请动动你们的手,把此文章收藏一下,也可以分享到朋友圈,让更多的小区业主了解。

“我们小区的车位本来就很紧张,而物业又把小区内能停车的位置都安上了铁栏杆,将车位出租给业主。根据《物权法》规定,小区道路、绿地、公共设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有,物业公司把业主共有的停车位出租牟利不合理。”家住昆区东亚世纪城的一名业主表示。

­ 为解决停车难问题,属地行政部门也曾开过多次协调会,盘活小区周边的商场、
会所闲置车位,在晚间开放给业主停放。记者走访发现,这批停车泊位总量百个,按季付费
,折算后每月400元左右即可包夜,颇为实惠。可是,伴随高温来临,问题又出现了,距离小区最近的停车点在800米外,天气炎热,不少业主停车后走回小区俨然需要“战高温”。记者实地体验后发现,晚间从商场停车点走回小区,虽已没有烈日暴晒,但一路走来仍是汗流浃背,衣服全湿。

采访中,相关人士发现很多市民都对小区停车位出售出租的做法提出质疑,也有人深究停车位租售之后产生的收益的分配问题。既然车位属于全体业主共有,收取的停车费也应归全体业主所有,如果由开发商或者物业公司代收,应出示收益情况和分配支出明细。

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居住在青山区一老旧小区的车主张先生表示:“老旧小区没有人来管理停车问题,大家都随意停放,可车辆越来越多,人们想出的抢车位花招层出不穷,以前回家,在楼房周围肯定能找到空位,可现在大多数都让有车的居民私自用地锁将位置锁上了,时间久了本身不算拥挤的车位却变得异常难抢。”

­ 图说:开发商出示的售楼处地下车位审批材料。 戴天骄摄

相关人士走访多个小区发现,绝大多数小区地上地下车辆停放得满满的,可谓是一位难求。部分小区只有地下停车场,地上禁止停车,小区路面上虽然很“清静”,不被过往车辆打扰,可小区外的道路可就“惨”了,道路两侧停满了车,给道路通行带来了很大压力。而老旧小区相比高层住宅好一些,车位不算难找,可还是有很多车主用了地锁,私自将地面锁了起来。

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为了寻找车位,小区业委会与开发商又把脑筋动到了毗邻小区的华鹏路上,在执法部门的指导下,毗邻小区一侧开辟了近150个车位,但僧多粥少,不少业主仍是感慨,每天抢不到车位。

车位之争谁说了算?

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不久前,市住建委发布《关于加强商品住房及其附属地下车库等设施销售监管的通
知》。不少业主获悉后,想到了小区售楼处地下车库此前一直不租不售的49个车位。有业主提议,能否将这批车位在夜间开放供业主停车,解决停车矛盾。

那么,小区停车位究竟归谁?就此,相关人士采访了相关物业公司。“房地产开发企业在房屋建造时都会投入大量资金建设地下车库,但是在销售时,这部分面积是属于人防工程部分和规划的地下车位部分,并没有算入到公摊面积中,所以按照谁建设谁受益的原则,车位一般就认为是归开发商所有,业主有使用需求则必须购买或者租赁。”东亚世纪城一名物业管理人员表示,“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有,但是有些物业公司为了加强小区的管理,会制定相关的收费制度,停车费收取上来之后,物业公司将其一部分用于管理成本的支出,另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。如果不收费的话就侵犯了无车业主的所有权,对于无车业主也不公平,收费停车换句话就是取之于业主,用之于业主,这样也能体现物业公司对全体业主的公平。”

­ 一间车库两家物业“分管”

随后相关人士电话联系了市房管局,工作人员表示:“《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定:建筑区划片内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这样,不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,才属于业主共有。而目前我市80%以上的新小区地下车位是无法办理产权的,无权进行买卖出售,绝大多数市民购买的地下车位只是一个使用权,并不是车位所有权;只有地上一层的车库可以办理产权,个人可以随意对有产权的车库进行买卖”。

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开发商则表示,售楼处的49个地下车位虽然与小区地下车库相接,但在土地报备时,已划为商业用地,物业管理方与小区物业并非一家。

“对于老旧小区停车位的问题,由于规划时间较早,没有明确规划停车区域,现在车辆增多,随意停放,地锁到处安装,导致道路通行不畅问题较为严重,以后将会逐步规划老旧小区的停车问题,安装的地锁和城市私搭乱建一样会被逐一拆除。老旧小区本身人口居住密度就没有新型高层小区人口居住密度大,停车还是相对方便的,居民没有必要私自搭建地锁来抢车位。”市房管局工作人员说。

­ 小区业委会成立前,整个小区、售楼处
、地下车库都由浦华物业一方负责。业委会成立后,小区物业由浦华换成了业委会指定的联源物业。

车位性质决定了权属方

­ 业主提出的要求,原先只需浦华一家内部统筹即可实施,
如今需要两家物业相互协调,最终因两家就停车价格无法达成一致,最终不了了之。记者就此多次致电浦华物业方面,一直未获得回应。

相关人士就物业收取停车管理费是否合理的问题咨询了我市一家律所的张律师。张律师表示:“即使是业主共有车位,收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》,物业公司如接受业主大会或业主委员会的委托,有权对小区内车辆占用业主共有面积停放进行管理和收费。收取停车费后,按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中,停车费一部分作为物业管理运营成本,另一部分作为收益归全体业主所有。”

­ 律师释疑:新通知适用范围不涉及商业用地

张律师对于停车位产权归属也给出了解释:“停车位有很多种,地上、地下、人防工程,性质不同权属也有所不同。小区房屋销售时未按公建面积公摊,又有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位,产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售,因此开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的,应受到法律保护。而开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的,从法律上讲,该停车场的产权应归全体业主所有,开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议,已签订的协议也应归于无效。此时,如果小区业主想要购买停车位的使用权,必须由小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业公司签订停车位使用权转让协议,这样,全体业主就有权决定小区地下停车位的使用权了。对于由人防工程改建的地下停车位,尽管该面积未分摊给全体业主,但开发商也无权出售。”

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业主们认为,市住建委的新通知里提到,房地产开发企业尚有未出售的车库等附属设施,应当出租给本项目内的业主、租赁人使用,不得以只售不租等理由拒绝出租。此前,售楼处地下车库49个车位长期不租不售,小区停车现状十分紧张,开发商理应优先解决停车困难。

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上海申伦律师事务所马文斌律师解释道,根据《上海物业实施条例细则》规定,地下车库属于小区物业管理区域,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售
、附赠或者出租等方式约定。但从实际情况看,售楼处下地下车位属于单独审批的商业用地附属车位,分属不同区域,因此并不在市住建委新通知的范围内。

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上海先行法治调解中心主任张劼律师则建议,如果核定物业区域分属两家,业主希望使用闲置停车位,必须获得相应区域所属物业公司的同意。本着人性化处置的态度,各方可以通过协调商讨方案。

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如今,除了地下车库闲置停车位外,开发商方面提出了新的方案,在属地执法管理部门指导下,毗邻小区华鹏路一侧的停车位有望增加至200个,一旦实施,现有停车矛盾可很大程度得到缓解。而该规划方案已上报主管部门,只是仍需要时间审批。

­ 记者:戴天骄